Como calcular ITBI: guia completo com simulador (atualizado 2026)

O que é ITBI exatamente?

ITBI é tributo municipal previsto no art. 156 da Constituição Federal. Cada município define sua alíquota (geralmente 2% a 3%) e base de cálculo. É devido pelo comprador na transferência de propriedade — sem comprovante de pagamento, o cartório não emite o registro.

Não confunda com ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), que é estadual e se aplica a heranças e doações. ITBI é só compra/venda onerosa.

Alíquotas por município (principais cidades)

A alíquota varia significativamente entre municípios. Sempre verifique no site da prefeitura do imóvel — não no município onde você mora.

• São Paulo (SP): 3%
• Rio de Janeiro (RJ): 3% (sem redução no financiamento bancário comum)
• Belo Horizonte (MG): 3%
• Curitiba (PR): 2,7%
• Porto Alegre (RS): 3%
• Salvador (BA): 3%
• Fortaleza (CE): 2%
• Brasília (DF): 2%
• Recife (PE): 1,8% pagando em até 180 dias do contrato; 3% depois

Base de cálculo: valor de venda ou valor venal?

Muitas prefeituras ainda emitem a guia do ITBI pelo maior dos dois: o valor de venda (o que está no contrato) ou um valor de referência calculado pela própria prefeitura, muitas vezes acima do valor venal padrão. Desde 2022, porém, a tese do STJ (Tema 1.113, em recursos repetitivos) é outra: a base é o valor da transação declarado pelo contribuinte, que se presume de mercado, e a prefeitura não pode impor o valor de referência de forma unilateral.

A tese nasceu justamente de um caso de São Paulo capital. Quando a guia vem pelo valor de referência e ele fica bem acima do preço pago, vale conversar com um advogado especializado em direito tributário municipal para contestar a diferença.

Para simulação prática, o simulador ITBI do Quorify calcula pelo valor declarado, como diz a tese do STJ, e, se você informar um valor de referência maior, mostra à parte quanto a guia pode cobrar e a diferença contestável.

Custos além do ITBI: escritura + registro

Escritura é lavrada em cartório de notas e custa, em média, 1% a 1,5% do valor do imóvel. Tabela é regulada por estado (varia mensalmente conforme o IGP-M).

Registro é feito no cartório de registro de imóveis e custa, em média, 0,7% a 1% do valor. Também é tabelado por estado.

Para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) — financiamentos até R$ 1,5 milhão na maioria das praças — a Lei 6.015/73 prevê redução de 50% nas custas de escritura e registro. Isso reduz significativamente o custo total. O simulador do Quorify aplica automaticamente quando você marca a opção SFH.

Quando o ITBI é cobrado?

ITBI é devido antes do registro da escritura. Sem o comprovante de pagamento, o cartório de registro de imóveis não emite a matrícula em seu nome.

O prazo para pagamento varia por município, geralmente 30 dias após a escritura. Pagar com atraso gera multa e juros (taxa SELIC). Em casos extremos, pode resultar em inscrição em dívida ativa do município.

Algumas prefeituras permitem parcelamento (até 12x sem juros). Consulte o site da prefeitura do imóvel para opções específicas.

Casos especiais: isenção e imunidade

Imunidade constitucional (art. 156, §2º, I, CF): a transferência de imóveis para integralização de capital de pessoa jurídica é imune a ITBI, exceto se a atividade preponderante da empresa for compra/venda/locação de imóveis. Útil para holdings imobiliárias familiares — mas requer estruturação correta com advogado tributarista.

Isenções municipais: alguns municípios isentam moradores de baixa renda, primeira aquisição, ou áreas específicas (programas de regularização fundiária). Consulte legislação municipal.

Programa Minha Casa Minha Vida: alguns municípios oferecem desconto ou isenção parcial para imóveis adquiridos no programa.

Erros comuns ao calcular ITBI

Os 4 erros mais comuns que vemos em simulações erradas:

1. Usar a alíquota da cidade onde você MORA, não da cidade do IMÓVEL.
2. Calcular sobre o valor de venda quando a prefeitura cobra sobre valor venal de referência (mais alto).
3. Esquecer escritura e registro (que somados são 1,5% a 2,5% adicionais).
4. Não aplicar o desconto SFH em financiamento elegível (perde 0,75% a 1,25% do valor do imóvel).

Conclusão

Calcular o ITBI corretamente antes de fechar negócio evita surpresas no caixa. Para imóvel de R$ 500 mil em São Paulo, a saída total (ITBI + escritura + registro) gira entre R$ 22.500 e R$ 30.000 — diferença significativa dependendo se é SFH ou não. Use o simulador ITBI do Quorify para calcular cenários específicos da sua compra, com a alíquota correta da prefeitura e considerando SFH quando aplicável. Para projetar o financiamento, complemente com o Simulador de Amortização e o Calculador de Juros.