SAC vs PRICE: qual escolher no financiamento de imóvel (com simulação)

Como funciona o SAC (Sistema de Amortização Constante)

No SAC, a parte do principal (amortização) é igual em todas as parcelas. O que muda é o juros, que diminui ao longo do tempo (porque você deve cada vez menos).

Resultado prático: parcela diminui mês a mês. Primeira parcela é a mais alta; última é a mais baixa.

Exemplo: financiamento de R$ 500.000, 360 meses, taxa 10% a.a.:

• Mês 1: parcela ~R$ 5.555 (1.388 amortização + 4.167 juros)
• Mês 60: parcela ~R$ 4.861 (1.388 amortização + 3.473 juros)
• Mês 180: parcela ~R$ 3.819 (1.388 amortização + 2.431 juros)
• Mês 360: parcela ~R$ 1.400 (1.388 amortização + ~12 juros)

Como funciona a Tabela PRICE

Na PRICE, a parcela é igual em todas as 360 mensalidades. O que muda internamente é a proporção juros vs amortização — começa quase tudo juros, vai virando amortização ao longo do tempo.

Resultado prático: parcela fixa o financiamento todo. Mais previsibilidade, mas paga MUITO mais juros no total.

Exemplo (mesmo financiamento): parcela ~R$ 4.388 fixos por 360 meses. No mês 1, R$ 4.167 são juros e só R$ 221 amortização. No mês 360, quase tudo amortização.

Comparativo direto: quanto você paga no total?

Para o mesmo financiamento (R$ 500k, 360 meses, 10% a.a.):

• SAC: total pago ~R$ 1.252.000 (R$ 752k de juros). Primeira parcela R$ 5.555.
• PRICE: total pago ~R$ 1.580.000 (R$ 1.080k de juros). Parcela fixa R$ 4.388.
• Diferença em juros: R$ 328.000 — quase 65% do valor do imóvel original.

Quando SAC faz mais sentido

Escolha SAC se você se encaixa em pelo menos 2 destes:

• Tem renda confortável para suportar a parcela inicial (que é ~25% maior que PRICE).
• Quer minimizar o total pago em juros (objetivo financeiro de longo prazo).
• Planeja amortização extraordinária com FGTS/13º (impacto maior no início).
• Tem perfil avesso a longo prazo de dívida (vai quitar antes dos 30 anos).
• Renda crescente esperada (parcela diminui, renda sobe — folga compostada).

Quando PRICE faz mais sentido

Escolha PRICE se:

• Renda APERTADA no momento — parcela menor encaixa no orçamento.
• Quer máxima previsibilidade (a mesma parcela por 30 anos facilita planejamento).
• Renda estável esperada (sem grandes aumentos projetados).
• Pretende vender o imóvel em 5-10 anos (curto prazo, diferença de juros é menor).
• Tem outras prioridades de investimento mais rentáveis que o ganho potencial em juros.

Amortização extraordinária: o segredo para reduzir juros

Independente do sistema escolhido, amortizar extra no início reduz drasticamente o total pago. Por que? Porque os juros do mês são calculados sobre o saldo devedor — quanto menor o saldo, menos juros incidem nos meses futuros.

Estratégia comprovada: usar FGTS a cada 2 anos (permitido para SFH) + 13º + bônus para amortizar. Em SAC, R$ 10.000 amortizados no mês 24 economizam ~R$ 30.000 em juros até o fim do contrato.

Use o Simulador de Amortização do Quorify para ver o impacto exato: ele mostra a tabela mês a mês ANTES e DEPOIS de uma amortização extraordinária, e permite simular múltiplos aportes (a cada 6 meses, anual, etc).

Indexador TR vs IPCA: outra escolha importante

Além de SAC vs PRICE, você escolhe o indexador (a inflação que ajusta o saldo devedor):

TR (Taxa Referencial): historicamente próxima de zero há anos. Mais previsível, sem surpresa de inflação. Padrão Caixa.

IPCA: inflação real. Em períodos de inflação alta (10%+), o saldo cresce muito — risco real. Em inflação baixa (3-4%), pode sair mais barato que TR.

Para a maioria dos compradores, TR + SAC é a combinação mais segura. IPCA só compensa se você tem alta tolerância a risco e expectativa de inflação consistentemente baixa.

Conclusão

A escolha entre SAC e PRICE não é técnica apenas — depende do seu perfil financeiro, objetivos de longo prazo e tolerância à parcela inicial maior. Para a maioria dos compradores brasileiros, SAC é a escolha matematicamente superior (~30% menos juros pagos), MAS exige caixa para suportar as primeiras parcelas. Use o Simulador de Amortização para comparar cenários reais com seus números: valor do imóvel, prazo, taxa, e simulação de amortização extraordinária. Antes de financiar, calcule também o ITBI e custos cartoriais para entender o caixa total de saída, e o salário líquido para confirmar que a parcela cabe no orçamento real.