O ITBI é a alíquota da prefeitura sobre o valor declarado na compra: em São Paulo, 3% de R$ 500 mil dão R$ 15.000. Com financiamento pelo SFH, a parte financiada paga menos (R$ 11.975,80 com R$ 400 mil financiados). A simulação soma escritura e registro pelas tabelas oficiais de cartório de 2026.
Processado no seu navegador
01
Cidade do imóvel
02
Valor e forma de pagamento
Como vai pagar
Aceita vírgula e milhar do jeito brasileiro (500.000,00).
Escolha a cidade e informe o valor da compra para ver o ITBI e o custo do cartório.
Estimativa. A guia oficial é emitida pela prefeitura, e o cartório cobra pela tabela vigente no dia do ato. Isenções, enquadramento no SFH e programas habitacionais dependem de comprovação; confirme na prefeitura e no cartório antes de pagar.
ITBI em 2026 por cidade, para um imóvel de R$ 500.000,00
Alíquota de cada prefeitura sobre o valor declarado e, onde a lei municipal prevê, a alíquota menor da parte financiada pelo SFH (aqui, R$ 400.000,00 financiados). Regras conferidas em 01/10/2026 na fonte oficial de cada cidade.
"Sem redução": a cidade não tem alíquota própria para financiamento bancário comum, ou a regra de 2026 não foi confirmada em fonte oficial (Curitiba, Porto Alegre e Salvador têm reduções com tetos que mudam todo ano).
01Sobre
Como o ITBI é calculado
Por Quorify·Atualizado em
O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é municipal: cada prefeitura fixa a alíquota em lei, e ela incide sobre o valor declarado da compra. Em São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte a alíquota é 3%; em Barueri, 5%; em Brasília, Vitória e Goiânia, 2%. Pela tese do STJ no Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP), o valor declarado se presume de mercado e a prefeitura não pode trocá-lo de antemão por um valor de referência tabelado: só pode questioná-lo em processo administrativo. Várias prefeituras ainda emitem a guia pelo maior valor, e a diferença pode ser contestada. No imóvel financiado, a lei de muitas cidades cobra uma alíquota menor sobre a parte financiada pelo SFH: em São Paulo, 0,5% sobre até R$ 120.968,00 financiados, para imóvel de até R$ 725.808,00 (valores de 2026).
02Casos
Quando a simulação ajuda
01
Separar o dinheiro da entrada: com R$ 500 mil em São Paulo, à vista, ITBI e cartório somam R$ 23.752,28, que não entram no financiamento.
02
Conferir a guia da prefeitura: se ela veio pelo valor venal de referência, a calculadora mostra quanto a mais está sendo cobrado e por que pode ser contestado.
03
Comparar cidades vizinhas: o mesmo imóvel de R$ 700 mil paga R$ 35.000 de ITBI em Barueri e R$ 21.000 em Santana de Parnaíba (Alphaville).
04
Ver o efeito do SFH antes de escolher a linha de crédito: em São Paulo, R$ 400 mil financiados pelo SFH reduzem o ITBI de R$ 15.000 para R$ 11.975,80.
05
Montar a lista de documentos para a prefeitura e o cartório de acordo com a forma de pagamento.
03Método
O que entra na conta
1) ITBI: valor declarado × alíquota da cidade. Com financiamento pelo SFH, a parte financiada paga a alíquota reduzida da lei municipal (em faixas, quando a lei tem teto) e os recursos próprios pagam a alíquota normal. Exemplo em São Paulo, R$ 500 mil com R$ 400 mil financiados: R$ 120.968,00 × 0,5% = R$ 604,84; R$ 279.032,00 × 3% = R$ 8.370,96; R$ 100.000,00 de recursos próprios × 3% = R$ 3.000,00; total R$ 11.975,80. 2) Escritura: na compra à vista, o tabelião cobra pela tabela oficial do estado por faixa de valor (Capital de SP, R$ 500 mil: R$ 5.427,43). No financiamento, o contrato do banco vale como escritura e não há esse custo. 3) Registro: o registro de imóveis cobra pela tabela do estado (Capital de SP, R$ 500 mil: R$ 3.324,85). No financiamento há um segundo registro, o da alienação fiduciária, pelo valor da dívida. Na primeira aquisição residencial pelo SFH, os registros têm 50% de desconto (Lei 6.015/1973, art. 290). As tabelas usadas são as de 2026 do CNB/SP, da ARISP, do TJMG e do TJRJ; nos outros estados, peça o orçamento ao cartório.
04FAQ
Perguntas frequentes sobre o ITBI
Como calcular o ITBI?
Multiplique o valor declarado da compra pela alíquota da cidade: R$ 500.000 × 3% = R$ 15.000 em São Paulo. Se parte for financiada pelo SFH e a cidade tiver alíquota reduzida, calcule essa parte separado (em São Paulo, 0,5% sobre até R$ 120.968,00 financiados).
O ITBI é calculado sobre qual valor?
Sobre o valor declarado da compra, o do contrato. O STJ decidiu no Tema 1.113 que ele se presume de mercado e que a prefeitura não pode substituí-lo por um valor de referência tabelado; para cobrar mais, ela precisa abrir processo administrativo. A base também não se vincula ao valor venal do IPTU.
Quanto é o ITBI em São Paulo em 2026?
3% do valor declarado (Lei 11.154/1991, art. 10). Num imóvel de R$ 500 mil à vista, R$ 15.000. Com financiamento pelo SFH, PAR ou HIS e imóvel de até R$ 725.808,00, a parte financiada até R$ 120.968,00 paga 0,5%.
Qual o valor do ITBI de um imóvel de R$ 150 mil?
Depende da alíquota da cidade: R$ 3.000 a 2% (Brasília, Vitória, Goiânia, Florianópolis e Santo André), R$ 2.700 a 1,8% no Recife (pagando em até 180 dias), R$ 4.500 a 3% (São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Porto Alegre, Salvador e outras) e R$ 7.500 a 5% em Barueri. Escritura e registro vêm à parte. Imóveis desse valor podem ter isenção ou redução: em São Paulo, a primeira compra residencial de até R$ 245.527,77; em Belo Horizonte, 50% para o primeiro imóvel de padrão P1 de até R$ 254.292,79. Confirme as condições na prefeitura.
Qual o valor do ITBI no Rio de Janeiro em 2026?
3% do valor declarado (Lei 1.364/1988, art. 19, II). Um imóvel de R$ 500 mil paga R$ 15.000. No financiamento bancário comum não há redução: a alíquota de 0,5% sobre a parte financiada vale só para empreendimentos de cooperativas.
Como fica o ITBI de imóvel financiado?
Depende da cidade. São Paulo, Barueri, Santana de Parnaíba, Santo André, São Bernardo, Niterói, Recife e Florianópolis cobram menos sobre a parte financiada pelo SFH; Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Guarulhos, Vitória e Goiânia cobram a alíquota cheia. O financiamento pelo SFI (fora do SFH) não tem redução.
Quanto custam escritura e registro de um imóvel de R$ 500 mil?
Na Capital de SP, em 2026, a escritura custa R$ 5.427,43 e o registro R$ 3.324,85. Em Minas Gerais, R$ 5.523,14 cada. No Rio, R$ 4.218,32 e R$ 4.170,90, sem o ISS e o selo. Os valores são por faixa de valor e saem das tabelas oficiais dos cartórios.
O ITBI é quantos por cento do valor do imóvel?
Entre 2% e 3% na maioria das cidades. Nas 17 cidades da tabela desta página, vai de 1,8% (Recife, pagando em até 180 dias) e 2% (Brasília, Vitória, Goiânia, Florianópolis e Santo André) a 5% (Barueri). Com escritura e registro, um imóvel de R$ 500 mil à vista em São Paulo custa R$ 23.752,28 para transferir (4,75%); como o cartório cobra por faixa, o percentual cai nos imóveis mais caros.
Quem paga o ITBI e quando?
O comprador. Na compra à vista, antes de lavrar a escritura; no financiamento, o prazo segue a lei de cada cidade (10 dias em São Paulo para o instrumento particular; 90 dias da lavratura no Rio; na entrada do título no registro em Guarulhos). Sem a guia paga, o cartório não registra.
A prefeitura pode cobrar o ITBI pelo valor venal de referência?
Não de antemão. A terceira tese do Tema 1.113 do STJ proíbe o município de arbitrar a base por um valor de referência que ele mesmo fixou. Se a guia vier calculada por um valor maior que o declarado, cabe pedir a revisão administrativa ou contestar; a calculadora mostra quanto é essa diferença.
Metodologia — esta ferramenta usa as fórmulas, tabelas e — quando o tema é regulatório (tributos, regras trabalhistas) — a legislação citada nas fontes acima, na versão em vigor na data de atualização desta página. O processamento acontece no seu navegador: o arquivo e o que você digita não saem do seu dispositivo.